买房拿不到证 4万“打证费”也没了

   （原标题：买房拿不到证 4万“打证费”也没了 律师：签订《委托合同》理应就双方权利义务作明细的规定）
   深信房屋中介可帮办理土地使用证，欣然交出4万元“打证费”后，证件却迟迟未能办下来。市民刘女士12月5日找到晚报《法律帮问》记者称，对方只承认收取了2万元，并称已全花在了“通关系”上，拒绝归还。
   拍卖房屋转手两次，拿不到过户证件
   刘女士告诉记者，2008年，她听说某单位要对粮油市场附近某处房屋进行拍卖，并了解到该房屋已由陈某拍得，而陈某把房屋转手卖给了曾某。刘女士通过中介人文某知道曾某将要把房屋再次转卖，便介绍侄子梁某购买该房屋。梁某在文某的“牵线”下，很快交付了28万元房款给曾某，并取得了房屋的钥匙。
   “对方说可帮我们办理好一切房屋变更过户手续，我们就相信了。”刘女士称。梁某付清购房款后，文某告知梁某，房屋只有房产证，没有土地使用证，但自己有拍卖单位的“熟人”，梁某只要支付4万元，其将帮他办理好土地使用证。
   后来，刘女士了解到，房屋虽经过了两户人的手，但都没有拿到土地使用证，曾某也只有房产证。
   合同明细不清，双方对账有出入
   2008年6月，刘女士作为其侄子梁某的委托人与中介文某签订了《收条》，《收条》内明确写明“现预付定金2万元，文××收到定金后一个星期即办理变更过户手续……如不能办理手续，退回定金给梁××”。
   记者从刘女士提供的《收条》上看到，该《收条》落款处只有“文xx”的签名，却没有另一方梁某的名字。刘女士坚称该《收条》就是当初双方当场签订的，对方收取了他们的2万元。    之后，梁某与“内部人士苏某”签订了一份《借房屋证件凭证》，内容约定苏某借用原房主曾某的房产证去办理过户手续。刘女士称这足以证明对方确实存在“帮忙办证”的行为。
   刘女士另外提供了一份《承诺书》给记者看，其称该《承诺书》是对方再次“要价”时，应对方要求写的一份承诺，内容为“在变更手续过户后，梁××承诺即付2万元给文××”。刘女士说，该《承诺书》足以证明对方再次向他们要价2万元，加上之前《收条》的2万元，共收取了他们4万元。但记者看到该《承诺书》落款只有“梁××”的名字，没有对方“文××”的名字，亦没有足以证明有对方印证资料的手指印或个人印章，连落款时间都没有。
   刘女士说，如今6年过去了，房屋的房产证和土地使用证依旧没有办下来，她找到中介文某要求退还所收取的4万元“打证费”，但对方认定只收了2万元，且已用于办证打点一直不肯退还。
   广西典圣律师事务所律师陈兆福解答：
   房屋的《房产证》和《土地使用证》都没有办理下来的情况下，房地产交易没有完成。从法律角度来说，房屋产权依旧是权利证书所记载的权利人所有。
   依照我国《土地管理法》以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应符合下列条件：转让房地产是已建成房屋的，应持有房屋所有权证书。从文中分析，该房地产经过几手交易，曾某尚未取得土地权利证书，也就是房屋所有权证书权利人和国有土地使用权证书权利人不是同一人，因此无法办理相关权属证书。
   《合同法》规定，承诺到达要约人时，合同成立。文中提到了《收条》、《借房屋证件凭证》、《承诺书》是否有效，首先应审查其真实性，如果是真实的，尽管要约一方梁某未签字，但承诺已经到达要约人或者其委托人处，合同已经成立。依法成立的合同，合法有效。签订合同应该注意合法性外，合同条款应尽可能详细并具备可操作性。
   至于刘女士的4万元还能不能要回来的问题，刘女士首先应提供证据证实其支付了4万元委托费用。委托合同无论是否有偿，委托人都有义务向受托人提供为办理委托事务而支付的费用。因此，双方当事人应当就委托费用的多少，费用使用的合理范围、项目以及预付的时间、地点、方式等作出明确规定，并在合同中写明。至于判断费用的支出是否必须，应当依据所委托事物的性质及处理时的具体情况来定。
   因此，刘女士所预付的委托费用，受托人应根据双方合同约定或者法律规定，在扣除“必须”的费用之后，返还给刘女士。