业主物业“掐架”多为物业费停车位

（原标题：市中院发布近两年物业纠纷案审理情况 业主物业“掐架”多为物业费停车位）

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   随着一个个楼盘的涌现，“物业管家”覆盖玉林越来越多的小区，业主与物业之间的纠纷频频见诸报端：业主不满物业服务拒交物业费，物业停水断电；小区公共停车位使用权纷争；新旧“管家”交接风波……
   如何化解这些纷争？前几天，市中院发布了近两年来审理的物业服务合同纠纷案情况，不妨从中找找答案。
   这两年，市中级法院受理二审物业服务合同纠纷案件23件：业主作为原告的案件有6件（3件部分胜诉，3件全部败诉），主要类型是业主的人身、财产在小区内受到损害要求物业公司担责，业主要求前期物业公司返还维修基金以及小区建设物的有关设计、规划资料，业主确定停车场的归属等等；物业公司作为原告的案件有17件，基本都胜诉，大多数是追索物业费，也有请求业主拆除违规装修。
   关键词：物业费
   案例：中院近两年来审理的物业公司作为原告的物业服务合同案件有17件，其中15件是追索物业费的，这15件案物业公司均胜诉。
   法官说法：业主应按物业服务合同约定的金额、时间、方式向物业服务企业缴纳物业费，但由于有些业主对物业服务不满意或者其他原因拒不缴纳，构成了违约，业主不但要缴纳物业费，还应按合同的约定支付违约金。
   此外，此类案件中，有些物业公司对欠费户采取停水、停电等措施要挟欠费户缴纳物业费，这种做法不妥，应通过合法的途径解决。
   关键词：停车位
   案例：2009年7月1日起，玉林城区某房地产开发商安排人员在其开发的某小区B、C区收取停车费，同年10月起委托物业公司对B、C区地上停车位管理、收取停车费，此举引起业主不满，将开发商诉诸法院，要求停止收停车费，并将已收取的停车费56000多元移交小区业主委员会。开发商接着提起反诉，请求法院判令B、C区240个（地上车位150个、地下车位90个）所有权及收益归公司所有。
   市中院终审认为，B、C区地面停车位均是在小区规划、设计的绿地上，为生态停车位，属小区绿地的一部分，归全体业主共有，判开发商停止收停车费；90个地下停车位产权及经营权按商品买卖合同的约定，归开发商所有。
   法官说法：根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
   根据上述条例的规定，在查明规划部门对该小区的整体规划后，二审法官对上述案件判决，列入规划的地下车库属于开发商所有，地面上在公共道路、绿地划出的车位属于业主共有。
  关键词：人身财产安全
   案例：2010年9月4日早上，有孕在身的晓云（化名）回到北流某小区父母的家中休息，遭到本打算入室盗窃的梁某抢劫杀害，案发后，凶手被抓拿归案。2011年8月，晓云的父母以所在的小区物业公司管理不到位造成女儿死亡为由，要求赔偿各项经济损失共39万余元。
   市中院认为，物业公司已经履行了义务，并无违反物业服务合同之处，晓云的死与物业公司是否尽到合同约定的义务没有因果关系，因此驳回了晓云父母的诉请。
   法官说法：两年来，市中院审理的业主因为人身、财产受到损害的案件有三件，有两件认定物业公司履行了安保义务，驳回原告要求赔偿损失的诉讼请求，有一件认定物业公司履行安保义务有瑕疵，判决物业公司部分赔偿业主的损失。
   《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。为了维护小区的秩序，保障业主的人身及财物不受侵害，物业公司应认真履行值班、巡逻等及配备相关设施。通过履行上述义务，在能够所能预见的情况下，制止不法侵害、防火防盗、消除安全隐患，在最大程度上达到业主所希望得到的一个安全的生活环境。

  关键词：新旧“管家”交接
   案例：2011年3月，玉林某小区业委会解除了与某物业公司的物业管理合同，选聘了新的物业管家，双方因交接物业而发生了纠纷，为此，该小区业委会将前期物业公司告到法院，要求移交小区建设规划设计总平面图、单体建筑结构图等。
   法官说法：《物业管理条例》规定，在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业对小区物业进行管理、维护。并且要求建设单位向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。在业主或业主委员会选聘出新的物业服务企业之后，前期物业公司应将上述资料移交给新的物业公司。
   在上述案例中，依据上述法律的规定，法院判决前期物业公司将上述资料交出给新的物业公司保管，维护了全体业主的利益。
  法官建议——
   建立灵活的物业管理体制，方便业主行使权力
   物业服务合同纠纷不仅仅是业主与物业公司之间的简单纠纷，还涉及方方面面的问题，如开发商遗留问题，政府职能部门监督、指导不力等，如何预防和减少物业服务合同纠纷？法官给出了以下几点建议——
   首先，强化政府部门对物业管理公司的有效监管和执法检查，引入市场竞争机制，促使物业公司规范经营。一是提高物业服务公司成立和经营“门槛”，如提高注册资金并缴纳物业维修保障金，一旦出现物业公司违法经营给物业小区带来隐患而又拒绝改善的由相关政府部门动用物业维修保障金为业主服务；其次，开展对物业公司的评比，增强物业公司的品牌和竞争意识；三是加快建立物业管理招投标制度，按照《物业管理条例》的有关规定，加快建立物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营，引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理，建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。
   其次，开展法院与相关部门的配合沟通，如建立法院与物业主管部门之间的联席工作机制，法院将案件审理过程中发现的问题和主管部门沟通，便于主管部门及时查找原因找出解决途径。
   再者，建立灵活的物业管理体制。现有的小区业主管理体制为业主大会、业主委员会，但是由于有的小区业主人数较多，召开业主大会难度较大，而业主委员会人数有限很难顾及全面，因此可以由每楼的业主选举楼长，再由业主授权楼长代表自己行使权利。同时，可以在业主委员会下设立保安、绿化、卫生等专门委员会，由业主选举专门委员会委员保护业主的合法权益，这样就方便业主行使权利也便于分权。
   （记者 陈梅 实习记者 欧雅歆）