买宅基地16年卖方反悔却获法律支持

看中农村一处地，主人也愿意出卖，签订转让协议16年后，卖方竟反悔闹上法院，却获法院支持。买方不满上诉，二审结果如出一辙，转让费及38万余元建房费打了水漂，买方陈某、覃某倍感冤屈。原来，买卖的房屋涉及集体土地，这笔买卖未经过批准，事件再次警醒我们，面对再利好的事，也需依法而行，否则即使再有情理，也难获得法律支持。

事起：协议购买农村地16年后遭反悔

早在21年前，北流某村村民柯某欲在村组某处的集体用地（非耕地）建房，1994年12月，他获得镇政府的批复，申请到建房用地120平方米，准备建房。陈某、覃某得知此事后，也认为该地不错，两人想将该地从柯某手中买下，留供自己建房居住。

1997年8月，柯某与陈、覃（由陈代签）签订一份《转让房屋协议书》，协议内约明转让房屋的面积（土地120平方米）和金额（69800元），并写明“房屋权属永远归陈、覃所有，并有继承权和修建使用权，交土地使用批复一份，房屋工程建设规划许可证一份”。柯某及妻子、陈某和覃某（陈代签）在协议上签字并盖上指印。签字当天陈某立即付了5000元预付款，柯某也立写了收条。两个月过后，陈某又将14156元交给柯某，用于办理房屋（土地）转户费，柯某同样立写了收据。

签订协议后，陈、覃就开始建房，1998年初第一层基本建好，第二层也建了小部分墙体之后两人决定暂停建设，也没有装修。期间，转让的事一直没有经过相关部门的批准，他们原先预想的办理房屋、土地的过户登记手续也未能如愿。

虽然没办手续，但双方对转让的事都无异议，大家也就相安无事。怎料事隔16年，随着这片土地的升值，柯某忽然要求返还房屋地。2014年7月，柯某还一纸诉状将两人推上被告席。

柯某认为，房屋地未办理合法的过户、转让手续，就还应属于自己，请求法院判决双方签订的转让协议无效。

一审：非法转让协议无效

一审法院查明如上事实，还查明陈某为城镇户口、覃某为农村户口。法院认为，从双方签订的协议内容，及原告柯某将建房证件交给被告的情况，可认定双方实际是将涉案的房屋、宅基地使用权一并进行转让。双方签订协议时《合同法》尚未施行，对于买卖行为的法律效力的认定应适用当时的法律规定。

根据1988年修正的《土地管理法》的相关规定，宅基地属于农民集体所有，被告陈某是城镇非农业户口居民，且两被告均不是宅基地所属的农村集体经济组织成员，双方买卖宅基地未经政府部门批准，其行为是非法的，根据《民法通则》的相关规定，原、被告签订的《转让房屋协议书》无效。法院一审判决转让协议无效。

花了转让费和38万余元修建房屋，签有协议且已经事隔16年，怎能说无效就无效？陈、覃二人觉得冤得慌，不服一审判决，提起上诉。

二人认为，根据《土地管理法》第62条第1款、第4款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见农村的房屋是可以出卖的，且国务院《关于深化土地管理的决定》亦强调“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，一审判决适用法律错误。

且自协议签订后，自己完全按协议履行了义务，并于1998年1月建好房屋两层半（包括地下室），共出资38万多元，又于2012年春入住。但因土地明显升值，对方事隔16年单方违约才提起确认合同无效之诉，有违诚信。一审法院没有处理好已建房屋财产的情况下（判决未提及是否应返还建房款），没有以对方的起诉已超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求，不利于社会稳定。

二审：流转方式不得违反强制性规定为前提

二审法院认为，根据《土地管理法》第6条第6款、第41条之规定，宅基地属于集体所有，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》亦明确规定，加强对农民集体土地的转让管理，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《关于深化改革严格土地管理的决定》也规定，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

案中，陈某原为城市居民，未经有关政府及职能部门批准，其通过与柯某签订转让协议，受让柯某的宅基地，该合同内容违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效，自签订之日起没有法律约束力。陈某、覃某以有关政策规定为由主张双方签订协议书有效，但流转的方式应依照法定程序进行，且不得违反强制性规定为前提。

上诉人所主张已建房屋的财产处理问题，因当事人没有在本案中提出明确主张（是否请求对方返还建房款等），不予审理。本案为合同效力确认之诉，陈、覃主张柯某的起诉已超过诉讼时效没有法律依据。法院二审判决维持原判。

律师：合同无效有权要求返还财产

两审败诉，陈某、覃某为此支付的款项就只能自认倒霉“打水漂”吗？桂金剑律师事务所曾小明律师认为：按照现行法律规定的基本原则和司法实践，合同被确认为无效合同后，双方都需要返还合同所得，同时，还可能会涉及合同无效的过错赔偿问题。

返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或被撤销后，对已经交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则负有返还财产的义务。只有一方交付财产的，作单方返还，双方均交付财产的作双方返还。原物存在的返还原物，原物已不存在的折价返还其价值。返还财产的目的是将因合同无效而在双方当事人之间产生的财产关系恢复到没有合同关系之前的状态，消除双方当事人之间在财产关系上所造成的影响。陈某、覃某有权要求返还已支付款项，可另向法院提出申请，要求对方返还。

延伸：城里人可否到农村买地建房？

如今，随着城市与农村的差距不断缩小，城里人在农村买地建房的现象越发普遍，这种做法靠谱吗？

曾律师认为，此举非常不靠谱，集体土地不得买卖。我国现有的法律法规、国家政策不允许具有城镇户口的居民购买农村的住房以及宅基地。如果非农村成员，是不能买卖农村集体经济组织成员住房的，即使购买了农宅也不能合法取得该村土地使用权。对农村宅基地、农村住房向城镇居民转让的，司法机关对城镇居民购买农村宅基地、农村住房的一概认定无效。如果买卖双方发生纠纷起诉到法院，法院将按无效合同来处理这类纠纷。（记者欧雅歆通讯员钟广夏）

原标题：买宅基地16年卖方反悔却获法律支持法官：土地流转方式应依法定程序，且不得违反强制性规定