买房不是小事，除了了解房屋的基本情况、看清合同买卖条款、明确违约责任，还要留意开发商的资质。近日，玉州区法院就审理一起案件，买房人陈女士向开发商缴纳保证金两年多后，发现开发商还未取得预售许可证，她将开发商告上法院，最终诉求获得法院支持，拿回了保证金。
两年等不到卖房许可证
陈女士心仪某小区一套商品房，2012年12月，她与该小区开发商签订一份《合作建房协议书》，约定由开发商将其开发的房屋出售给陈女士，房屋面积89.95㎡，单价2580/㎡，总价232071元，她在签订协议时交5万元保证金（抵首期房款），双方约定在开发商取得房屋预售许可后7个工作日内，补足首付款，换签《房屋买卖合同》。陈女士如约交了5万元保证金，开发商也开了张专用的收据给她收持。
一晃过了两年多，陈女士发现开发商还是没有取得商品房预售许可证，交房更是遥遥无期。于是她将开发商告上法院，要求拿回5万元保证金。
未获许可协议无效
案经玉州区法院审理认为，陈女士与开发商签订的《合作建房协议书》中，包含了商品房销售合同应当包含的主要条款（姓名、房屋基本情况、总价、单价、付款方式、违约责任等），而且陈女士已按约定支付了5万元保证金（抵首期房款），依据相关法律，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方签订的《合作建房协议书》应认定为商品房买卖合同。
根据相关法律，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”截止陈女士起诉时，该开发商仍未取得该房屋的预售许可证，双方所签订的《合作建房协议书》违反了法律规定，应认定无效。
根据合同法第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案中，双方所签订的《合作建房协议书》违法无效，开发商应将收取的5万元保证金返还给陈女士，并按法律规定计算利息给陈女士。
玉州区法院对此案作出判决，陈女士诉求获得法院支持，挽回了自己的财产。（记者 欧雅歆 通讯员 钟蓓蓓 刘景华）
原标题：卖房无预售许可 签下合同也无效
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