二手房市场 期待产业春天

玉林房地产业的高速发展已经走过10多个年头，不少刚需型消费者已经转变为改善型消费者，旧有住房便面临出租或出售的选择。

3月4日，十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹在举行的新闻发布会上说，加快房地产税立法并适时推进改革，已列入党的十八届三中全会提出的改革任务中，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划，但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。虽然这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台，但显然“靴子”落地时间已经进入倒计时。

业内人士认为，随着房地产税的来临，一些旧房将加速进入二手市场，玉林二手房市场将迎来春天。

投资者布局二手房市场

作为投资人，可能时刻都在思考，下一个投资机会在哪里？

显然，当玉林房地产业享受了10多年的高潮后，消费者的眼光与经济能力都有了很大的不同，而随着更新、更好的小区和户型出现，消费者换房以改善居住环境的冲动日益增加，据此，旧房交易便成为投资者眼中的一个很不错的机会。

据玉林房地产业协会常务副会长蒙辉介绍，近年进入玉林二手房市场的投资者不断增加，从统计看，目前在玉林城区专营或兼营二手房交易的公司（店铺）就有200多家，一些隐性的中介从业者还不包含在内。

玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司的总经理李容，在2012年便从广东返回玉林进入二手房交易市场。李容在广东深圳长期从事房地产交易业务，对二手房市场有着比较深的见解，他认为玉林二手房市场才刚刚起步，今后还有相当大的发展潜力。

一位二手房中介公司经理指出，从玉林不动产登记局的交易价格看，玉林房地产升值空间并没有预期大，如依靠出租，其成本回收期起码在20年以上，投资回报率显然偏低，将来如果征收房产税，这些旧房产有可能转为出售，带动二手房交易热潮。

进入门槛低成功门槛高

二手房是一类计价和交易极其复杂的产品，地段、户型、通风、采光、管理水平、邻里关系等都影响其成交。

而二手房的来源分布广泛，其目标客户也难以确定，要成功交易，更多的是考验二手房中介公司的品牌、人脉、专业素质等，如果没有多年的积累，难有大作为，而多年的积累，就意味着多年的投资，因此看似门槛很低的二手房中介业，其门槛并没有看起来那么低。

大量投资者涌入二手房市场，这些中介从业者又如何生存？

发布虚假房产信息，成为玉林一些二手房中介公司的不二手段。这些中介公司，即使手上没有一间房源，却经常发布许多旧房出售信息，借以套取潜在客户的联系电话。更有极个别的，采用“一房多卖”，以套取客户定金为目的，打时间差，利用客户资金从事其他业务。

而有更多的二手房中介公司，则属于兼营性质，例如从事广告、文印，甚至开杂货店的也可能从事二手房中介活动。

蒙辉指出，一些中介从业者，可能连房产交易的合同都不懂写，更不用说办理契税和各种文书了，这给交易双方带来许多不必要的麻烦。

可喜的是，近年一些专业二手房中介公司的出现，为玉林二手房交易市场带来一股清风。

期待金融产品的出现

购房需要大量的资金，过去许多购房者的资金来源是银行贷款，但在二手房市场，银行贷款反而成为交易的障碍。

目前比较多的情况是，当售房方出售房产时，还有大笔银行房贷没有归还，而购房方可能不够钱，或因害怕风险而不愿意支付全额房款给售房方，造成房子无法成交。

李容说，在二手房市场成熟的大城市，会有一些得到银监会批准的金融担保机构介入双方的交易，不但利率低，服务质量也好。担保公司先行出资代售房方垫资还掉银行贷款，使房产“解押”，然后将这个“干净”的房产出售给购房方。金融担保公司支付了交易过程中的短期资金和承担了交易风险，为二手房交易双方解决了资金等问题，使交易得以顺利进行。但玉林目前还没有这样的金融担保赎楼产品出现，即便有也是高利贷，给交易双方带来诸多不便，也使出现交易风险的可能性增大。

他说，一些售房者之所以出售住房，也有可能就是资金链出现了问题。2015年，一位陈姓售房者，在收到购房方10多万定金后，还没有完成房产交割，便突然接到通知，该套房产已经被法院查封了。交易无法进行，购房者房子拿不到，资金又要不回来，购房者忧心忡忡心理压力很大。又过了大半年以后才因售房方筹到了资金，解除法院查封才拿到了房产。假若不是出售方筹到资金，这事就太悬了！

因此，玉林二手房中介服务，缺的是金融机构在中间担保、过桥垫资赎楼等环节，希望这样的投资者不断涌现。 （记者 卢啸天）

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