夫妻离婚房产究竟归谁 3月起施行的物权法新解释给你答案

现实生活中，围绕房产归属产生的纠纷非常多，机动车二手交易中名实不符的现象也不鲜见，如何处理好相关纠纷，3月1日开始实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称《解释》）重点涉及六个方面，包括不动产登记与物权确认等，明晰了审判实践中的热点和难点。就与百姓生活密切相关的一些房车买卖纠纷、离婚财产分割等问题，广西典圣律师事务所陈兆福律师对《解释》进行解读——

例1.共建房产登记弟弟名下，哥哥可请求确认共有权

几年前，市民阿文由于手头积蓄不多，他和弟弟共同出资购买了地皮并建起了一幢三层半高的楼房，双方约定该楼房共有，并申请登记在阿文弟弟的名下。

后来，阿文和弟弟各自成家了，时间一长，关系就不如先前融洽了。他们都觉得，继续住在一起也不是办法，于是阿文的弟弟以房子登记在自己的名下，属于自己个人财产为由要求阿文一家搬出，阿文不服起诉至法院，请求确认房屋共有权。

这时候，阿文应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？

律师：《解释》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。阿文可以提起民事诉讼，请求人民法院判决确认房屋物权的归属。

《解释》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。如阿文有证据证明，房屋确系他和弟弟共同出资购买地皮并共同建设，尽管房屋登记在阿文弟弟的名下，但是人民法院仍然会根据查明的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的事实，判决确认房屋为阿文和弟弟共有。

例2.房产证上仍有前夫名字，判给妻子的房产属她一人

当下，很多人离婚都会涉及财产分割问题，房产往往首当其冲。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这房到底归谁？

市民阿明与妻子结婚10多年，两人通过勤恳劳作终于攒钱买到了一幢楼房。搬迁入住新楼房后，因各方面的原因，阿明与妻子的矛盾多了起来，且愈演愈烈，两人已无法继续生活在一起。妻子遂起诉到法院要求离婚，法院将他们夫妻的共有房产判给了女方。

由于对前妻有怨气，阿明一直不愿意配合办理变更登记手续。前妻为此担心，房产证上仍然是两人的名字，法院判给她的房产，这所有权还是不是属于双方共有？这楼房到底是不是仅归属她一人所有？

律师：《解释》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。而《物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。

因此，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。所以，该楼房归属阿明的前妻所有。

例3.车子未办过户手续买主拥有“优先所有权”

购买二手车后，没及时办理过户手续，而卖主有欠债没还，债主要求以车抵债，买主该怎么办？

由于手头犯紧，市民阿林将自己开了两年的小轿车卖给了朋友小黄，因生意原因要经常跑外地，小黄一直没有与阿林去办理过户登记手续。

得知这一消息，阿林拖欠了几万元借款的债主阿青找上门来了，他要求阿林用这辆车抵消他的那笔债务。这下买主小黄不乐意了，他认为，既然付了款，他就是这辆车的真正车主。

由于不甘心欠款落空，阿青经常缠着小黄要车，这让小黄非常苦恼。对于这辆轿车，小黄和阿青之间，究竟谁拥有“优先所有权”？

律师：《解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

小黄作为小轿车的受让人，已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但《解释》从法律上排除登记车主阿林的债权人阿青作为物权法第二十四条所称“善意第三人”，即阿青对该车辆没有优先权。

例4.不知情付款买房房屋归属买家

时下，房价居高不下，在经济不宽裕的情况下，购买二手房过渡，是一些市民的想法。如果该二手房卖主不是真正的房主，买主在“李鬼”处交了钱，“李逵”事后找来了，买主该怎么办？

多年前，由于父母定居外地，市民阿聪一家便住到父母在玉林的老房子里。去年，阿聪买了新房搬迁入住后，考虑到父母回玉居住的可能性不大，作为独生儿子的阿聪没有和父母商量，擅自将那套旧房子卖了出去。

听说此事，远在他乡的父母气得够呛，在老人心里，玉林的房子就是自己的根。阿聪的父母很快返回玉林，并求买主一家尽快搬出腾空。面对两位上门讨要房子的老人，已付清房款的买家感到很冤。他想知道，阿聪在父母不知情的情况下将房子卖给他，现在要求索回，这房子到底该归谁？

律师：《解释》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。如果买家不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意，房屋归买家。

阿聪的父母作为真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任，否则应当承担举证不能的法律后果。 （文中所涉人物均为化名）

（记者 陈凤秀 通讯员 唐俭）

原标题：夫妻离婚房产究竟归谁 本月起施行的物权法新解释给你答案